U ISTRI LANI DESET POSTOTNI PAD TRANSAKCIJA U POSLOVANJU NEKRETNINAMA19.08.2019. 12:39

Dok je broj transakcija u poslovanju nekretninama na nivou Hrvatske lani bio u blagom porastu, Istra se suočila s deset postotnim padom. Vlatko Mrvoš, dopredsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori i direktor jedne buzetske agencije, ističe kako iz podataka Povjerenstva za procjenu nekretnina, odnosno zajedničkog izvješća o tržištu nekretnina, kao i njegove vlastite baze podataka, proizlazi da je u Istri lani zabilježeno 6.217 transakcija što je u odnosu na 6.941 predlani, pad od 724 transakcija ili 10,44 posto. Usporavanje tržišta nekretnina koje se dogodilo u 2018. godini nameće nekoliko pitanja, prije svega što dogodilo da je do toga došlo. Je li razlog manjak povjerenja za ulaganje u Hrvatsku, a time i u Istru. Gdje su kapitalne greenfield investicije, odnosno ulaganja u nove kapacitete.
    - Prema mojim iskustvima moguće je da razlog takvih trendova to što kao lokalna samouprave ili županija možda ne znamo što točno želimo da se gradi, a ako i znamo bojim se nema dobre suradnje s investitorima. Znači nije tu potpuni suport na relaciji lokalna samouprava, županija, investitor, kao da je figa u džepu. Mi bi nešto htjeli, ali radimo sve da se to ne dogodi. Ne vidim da se u zadnjih deset, petnaest godina dogodila neka greenfield investicija. Dogodila se apartmanizacija, znači gradnja novih stanova što nije ništa kapitalno, ili pak gradnja novog hotela na mjestu novog, znači rekonstrukcija, ali da je netko od ideje do realizacije došao novim ulaganjem, nema baš puno takvih primjera, pogotovo ne u Istri, iako su greenfield investicije, izgradnja potpuno novih kapaciteta, najpoželjniji, ali i najzahtjevniji oblik ulaganja. Tu vidim jednu disproporciju, jer interes investitora postoji, ali nailaze na velike probleme, upozorava Mrvoš.
    Događa se, kaže, da je netko spreman kupiti zemljište unutar neke određene zone, a kada ga kupi onda dođe do problema do kojih ne bi trebalo doći.
    - Ako je primjerice golf zona prošla sve javne rasprave i usvojena je u prostornom planu, nakon tog dokumenta više se ne mogu dogoditi promjene, kočenja investicije ili izmišljanje autohtonih komaraca ili žaba da se projekt spriječi. To se trebalo dogoditi puno ranije. Jer dovesti čovjeka u zabludu, nuditi mu teren koji po prostornom planu ima neku namjenu, da li je to poslovna, sportska ili rezidencijalna, a onda nakon što investitor uđe u taj zahvat, kupi nekretninu, postavljati mu sto i jedan razlog zašto se nešto ne može realizirati, nije korektno, napominje Mrvoš.
    Da je tome tako, kaže, može posvjedočiti i osobno s obzirom da je u organizaciji i uz podršku Hrvatske gospodarske komore, početkom godine sudjelovao na MIPIM-u, najvećem svjetskom sajmu nekretnina koji se održava u Cannesu gdje je predstavio investicijske projekte u Istri i to Biska Golf Resort kod Dajle planiran na površini 748.000 četvornih metara površine u središnjoj Istri, Biska Golf Resort.
    - Žalosti me međutim da Istarska županija kao najbolja županija u Hrvatskoj nije imala svog predstavnika, odnosno nije predstavila niti jedan projekt nekog investitora, a to se odnosi i na samu Hrvatsku. Ni Hrvatska kao država nije bila prisutna. Ako stvarno želimo investicije, zašto nismo prisutni na takvim mjestima. Jer ono što sam često čuo "Anything but Croatia", sve samo ne Hrvatska, i to od puno investitora prisutnih baš na samom sajmu, kaže mi da su mnogi probali i da su odustali ili imaju neugodna iskustva, napominje Mrvoš.
    To bi se moglo promijeniti, uvjeren je, tako da prije svega budemo iskreni prema samima sebi.
    - Da li mi želimo da se u ovoj zemlji nešto radi. Ako je dogovor potvrdan, onda idemo reći što želimo da se radi, hotelska naselja, golf tereni, polo tereni, infrastruktura…, onda iza toga treba stati država prije svega. Reći ću slikovito - vjernici hodočaste po Međugorju i po drugim svetištima, a mi poduzetnici koji radimo na privlačenju investitora hodočastimo po ministarstvima, Vladi, Uredu predsjednice, i samo tražimo jedno, da se poštuju zakoni ove zemlje. Da se ljudima koji su kupili zemljište s jednom namjenom omogući gradnja po toj namjeni bez ikakvih prepreka. Ponovit ću pitanje golfa koji nam je potreban zbog produženja sezone. Vidimo kakva je aktualna sezona nakon što su se oporavila tržišta oko nas koja su cjenovno u boljem rangu i koja nude više, a mi u samoj sezoni pa i posezoni nemamo puno sadržaja za ponuditi. Moje je pitanje gdje je uopće nestao golf u Hrvatskoj, gdje je nestao golf u Istri. Imali smo puno ambicija, a dogodila se samo jedna golf investicija u Savudriji. Mi jednostavno moramo investitorima koji su spremni svoj novac koji mogu potrošiti bilo gdje u svijetu, a odluče se na našu malu i prekrasnu zemlju, dati šansu da to realiziraju, napominje Mrvoš te dodaje kako bi bilo korisno kada bi lokalna samouprava prilikom planiranja prostornih planova ili zona, više koristila znanje i iskustvo posrednika u prometu nekretnina koje imaju svaki na svom području jer oni najbolje znaju koje su potrebe tržišta što bi se gdje trebalo graditi.
    Ove se godine u Istri osjeti stagnacija, niti je bolje niti gore nego lani. I dalje je primjetna apartmanizacija, znači gradnja stanova za daljnju prodaju, vila, kuća za odmor.
    - Mišljenja sam da se radi o neplanskoj gradnji, da nemamo jasan cilj što želimo i bojim se da će doći do zasićenja jer kao što vidimo broj turista već je ove godine osjetno manji nego lani, a mi smo drastično povećali smještajne kapacitete. Puno je nekretnina koje se grade kreditima, vlasnici ih neće moći vraćati jer će imati manje gostiju, odnosno neće ostvarivati prihode kakve su zamišljali i doći će do velikog priljeva nekretnina na tržište. Moguće je da će se te nekretnine vratiti ponovo u prodaju što će s druge strane dovesti do stabilizacije cijena što je možda i dobro pa čak i nekog pada cijena, napominje Mrvoš.
    I dalje je, kaže, prisutna potražnja za starim kamenim kućama s bazenom u unutrašnjoj Istri. Taj se trend nije promijenio. Čak je i izraženiji. Traže se građevinska zemljišta na osami s lijepim pogledom ili stare kamene kuće također na osami. Kupuju ih većinom stranci, uglavnom za osobne potrebe, ali kada vide da su dobre mogućnosti iznajmljivanja onda se odluče i za rentanje.
    - Jedan važan faktor je taj što kotiramo kao sigurna zemlja, i to je mnogima mamac. Držanje novaca u banci s kamatom od 0,5 posto više nije poticajno već se ulaže u nekretnine koje ostvaruju prihod kroz iznajmljivanje. Može se zaraditi pet do deset posto godišnje u odnosu na uloženo pa se cijela investicija može vratiti za desetak godina. Uz to mi kao destinacija moramo početi nuditi dodatne sadržaje. To je ono što nedostaje Istri, a ako nedostaje Istri koja je perjanica hrvatskog turizma onda kako je tek u drugim krajevima. Tu bi trebala biti bolja sinergija obale s unutrašnjosti. Ako u Dubaiu nude džipovima razgled pustinje i turisti su spremi plati 100 eura po osobi, onda ne vidim razloga zašto se deset džipova ne bi parkiralo u Poreču, Rovinju, Puli, Umagu, Rapcu, kojima bi se turisti odvezli ih u unutrašnju Istru, na razgledavanje, eno i gastro degustacije, zaključuje Mrvoš.

Lani je najviša prosječna cijena stana po četvornom metru od 12.843 kuna postignuta u Vrsaru, slijede Kaštelir-Labinci s cijenom od 11.360 kuna, Novigrad s 11.297 kuna, Rovinj s 11.073 kuna po četvornom metru.
    Ako istarske gradove rangiramo prema aktivnostima na tržištu, sa više od sto prodanih stanova u 2018. godini prednjači Pula gdje je prodano 337 stanova, slijedi Poreč s 250 stanova, Umag s 158 i Novigrad 152 sa prodana stana. Deset i manje prodanih stanova imaju Brtonigla, Kršan, Bale-Vale, Kaštelir-Labinci, Buzet, Višnjan te na začelju Kanfanar, Sveta Nedelja i Sveti Petar u Šumi sa po jednim prodanim stanom.
    Najviša prosječna cijena po metru četvornom obiteljske kuće zabilježena je lani u Višnjanu od 10.547 kuna, Vrsaru 9.664 kuna i i Funtani 9.004 kuna. Među gradovima u kojima se lani prodalo najviše obiteljskih kuća prednjači Umag sa 76 prodane kuće, Poreč 60, Pula 21, Rovinj 20. Na začelju se nalaze Cerovlje, Oprtalj i Gračišće sa po jednom prodanom kućom. Tri mjesta, Bale, Kanfanar i Sveti Petar u Šimi nisu imala niti jednu prodaju kuće nas svom području u 2018. godini.
    Kod građevinskih zemljišta, najviša prosječna cijena po četvornom metru postignuta je na području Općine Vrsar i to 955 kuna, potom u Fažani 838 kuna i Rovinju 813 kuna po četvornom metru. Najniža cijena postignuta je u Lanišću i iznosila je 70 kuna, Svetom Petru u Šumi 65 kuna i Gračišću 61 kuna. Na području Općine Cerovlje prošle godine nije prodano niti jedno građevinsko zemljište.
    Istra prednjači u proizvodnji maslinovog ulja i vina stoga ne začuđuje velika aktivnost pa i cijene koje se postižu za poljoprivredna zemljišta. Lani je tako zabilježena 1.629 transakcija poljoprivredna zemljišta što je za 29 posto više nego predlani. Najviša prosječna cijena poljoprivrednog zemljišta postignuta je na području Funtane od 160 kuna po četvornom metru, Tar-Vabriga 142 kuna i Rovinju 73 kune po četvornom metru poljoprivrednog zemljišta. Najniža cijena postignuta je u Lupoglavu od 4 kune po četvornom metru.

Piše Gordana ČALIĆ ŠVERKO

Glasi Istre 16.8.2019.