JEDINI NEOTKRIVENI DRAGULJ ISTRE JE ĆIĆARIJA09.12.2022. 23:58

Posljednje dvije godine, posebice ove, uoči uvođenja eura i ulaska u Schengen, primjetan je nastavak interesa za ulaganje u nekretnine u Istri što je dovelo do porasta cijena, reći će Vlatko Mrvoš, vlasnik Proagenta, buzetske agencije za promet nekretninama, s kojim smo razgovarali o aktualnim trendovima na tržištu nekretnina u Istri.

Istra je, kaže Mrvoš, desetljećima bila predvodnik u idejama i konceptima i to ne samo u nekretninama već u gospodarstvu, turizmu i gastronomiji te u proizvodnji maslinovog ulja, vina i rakija. Povezivanjem obale i unutrašnjosti, postala je destinacija za odličan cjelogodišnji odmor i život. Može se to zahvaliti i tome što je okružena bogatim državama i regijama Italije, Njemačke, Austrije, Slovenije, i što je auto destinacija do koje se dolazi u svega par sati vožnje. Obala je većim djelom orijentirana na izgradnju hotelskih i apartmanskih zgrada što bi uz ovakav tempo izgradnje moglo dovesti do preizgrađenosti pojedinih priobalnih područja koja uglavnom postaju zanimljiva u ljetnim mjesecima, dok su zimi sablasno prazna. Postavlja se pitanje je li to pravi smjer razvoja?

Pred tridesetak godina u Istri nije bilo kuća za odmor dok ih je danas, kaže Mrvoš, više od pet tisuća koje se pretežito nalaze u ruralnim sredinama središnje i sjeverne Istre. To je dovelo do revitalizacije napuštenih sela, a ujedno potaknulo mnoge da prenamjene svoje stare kuće ili štale u kuće za odmor koje sada postižu cijenu često veću od 500.000 eura. Kao i u primjeru preizgrađenosti obale, i u unutrašnjosti Istre potencijalno može nastati isti problem s narušavanjem šarma pitoresknih sela.

Iz iskustva mogu reći da je još uvijek velika razlika u odnosu ponude i potražnje te je teško s trenutnom ponudom zadovoljiti sve potrebe kupaca. Trenutno prevladava ponuda skupih nekretnina, za koje većina domaćih kupaca nema potrebe ili mogućnosti kupnje što može dovesti do zasićenja tržišta s tom vrstom nekretnina. S druge strane, otvara se novi prostor za nove nekretnine koje će cjenovno biti prihvatljivije većini potencijalnih kupaca s naglaskom da su u ovom trenutku cijene novogradnje u skladu s potražnjom iako je to prosječnom kupcu i dalje previsoka cijena. Takvo stanje dovodi do nerealne situacije pa tako cijena nekretnina starije gradnje ima previsoku cijenu jer prati trend cijena novogradnje, a to je ne samo nerealno već i dugoročno neodrživo. Upravo se tu nazire mogućnost za usporavanje tržišta i korekciju cijena na niže. Pad cijena isto kao i porast može regulirati jedino otvoreno tržište, osim socijalnog zbrinjavanja gdje se država i jedinice lokalne samouprave trebaju više uključiti u taj segment stanogradnje. Slobodno tržište formira cijene po zakonu ponude i potražnje i to tako treba biti, ali usporedno sa time država mora voditi brigu u velikoj većini kojoj je kupnja nekretnine nemoguća misija, kaže Mrvoš.

Kupnja stana i rješavanje stambenog pitanja je na visokom mjestu prioriteta za sve koji žele živjeti i raditi u Hrvatskoj. Osim ako nisu naslijedili nekretninu, dobili novac od roditelja ili možda dobitak na lotu, jedini način je da se kreditno zaduže i tako trideset godina sav svoj život podrede plaćanju rate kredita. Mora li baš tako ili postoji drugi način? Naravno da postoji drugi način i nije to ništa novo, kaže Mrvoš. Društvena stanogradnja je potrebna više nego ikada, ali ne stanogradnja koja će nuditi kupnju na kredit već najam stana gdje bi rata trebala biti jednu petinu plaće kako bi ostalo dovoljno novaca na raspolaganju za sve potrebe. Mnogi koji su napustili Hrvatsku i krenuli u svijet da bi ostvarili svoje snove možda se ne bi na taj korak nikada odlučili da su znali da ih nakon školovanja čeka stan adekvatan njihovim potrebama.

Istra je turistička regija, iz godine u godinu sve su veće potrebe za radnom snagom koje na lokalnom području nema dovoljno. Više nije iznimka već je postalo pravilo da se u hotelu, restoranu, kafiću primjećuje osoblje iz Srbije, Bosne i Hercegovine, a od nedavno i Nepala, Filipina…, a kod građevinara i u tvorničkim halama sve je više radnika iz Uzbekistana, Indije i drugi istočnih zemalja. To su nove činjenice, ali smještajni kapaciteti za smještaj radnika su nedostatni, a često i neadekvatni za normalan život. Tu vidim veliki prostor za ulaganje u namjensku izgradnju stanova za dugoročni najam, a i preorijentiranje dijela apartmana u te svrhe. To je preduvjet da dobri radnici ostanu živjeti na našem području i da gospodarstvo napreduje, uvjeren je naš sugovornik.

Jedan od problema koji usporava razvoj gradova i općina je nedostatak dovoljnih kapaciteta struje, vode, kanalizacije i pristupnih putova na neizgrađenom građevinskom području. U tom slučaju, investitori koji se prvi odluče na gradnju, primorani su o svom trošku sagraditi trafostanicu i vodovodni ogranak što poskupljuje investiciju i pritom stavlja u neravnopravan položaj onog koji to financira i prepušta, daruje, tu mrežu HEP-u i vodovodu, i ostale koji će se u toj zoni jednostavno priključiti na tu mrežu. To, predlaže Mrvoš, treba što prije zakonski izmijeniti na način da se kod priključenja novih korisnika na tako izgrađenu mrežu, investitoru koji je tu mrežu financirao, vrati dio uloženih sredstava sve do iznosa koji bi stvarno platio da je na toj lokaciji bila sva potreba infrastruktura.

Prostorne planove donose općine, gradovi i županije, temelj su razvoja pojedinih područja. Čest je slučaj da pojedinci imaju na tisuće kvadrata da ne kažem hektare urbaniziranih zemljišta i tako više desetljeća. Ne bi bilo ništa sporno da su ta zemljišta izgrađena i da se te zone izgrađuju, ali sporno je što to nije tako i time se onemogućuje širenje novih urbanih zona zbog maksimalne iskorištenosti građevinskog područja. Svaki novi zahtjev za urbanizacijom zbog tog razloga biva odbačen i time usmjerava ka kupnji zemljišta unutar građevinskog područja od onih koji "čuvaju" zemljište za prodaju. Općine i gradovi trebali bi izraditi bazu podataka s popisom vlasnika zemljišta unutar neizgrađenog građevinskog područja po površini, namjeni i procjeni vrijednost na datumu prenamjene. Na taj način bi se novo pristigli zahtjevi za prenamjenu, onih čije je to jedino zemljište, mogli razmotriti i prihvatiti na uštrb onih koji imaju najviše urbaniziranog zemljišta. To bi bila poštena raspodjela i davanje mogućnosti svima da na svom zemljištu izgrade željeni objekt, uvjeren je Mrvoš.

U primjeru kada bi se vlasniku neurbaniziranog zemljišta prihvatio zahtjev za prenamjenu u građevinskog zemljišta i on bi to isto zemljište prodao kao neizgrađeno građevinsko zemljište, tada bi se prodajna cijena razdvojila na procijenjenu vrijednost zemljišta prije prenamjene u korist vlasnika, a razlika do prodajne cijene išla bi u korist jedinica lokalne samouprave. Tako prikupljena sredstva morala bi se namjenski utrošiti na komunalnu infrastrukturu tamo gdje je nema ili je nema dovoljno. Time bi se špekulativna urbanizacija smanjila na minimum, a da to uistinu bude tako trebalo bi ići u izmjene ili donošenje novog zakona koji bi to regulirao.

U Istri je vrlo izražen utjecaj stranih kupaca na tržište nekretnina i formiranje cijena. Od najave uvođenja eura kao službene valute i ulaska Hrvatske u Schengenski prostor, prisutan je trend kupnje nekretnina za potrebe življenja, odnosno preseljenja iz susjednih i sjevernijih bogatijih država Europe što nikako ne treba zanemariti kao jedan od razloga trenutnih cijena u Istri, a čiji uzlazni trend može i potrajati.

Tu vidim šansu za možda jedini neotkriveni dragulj Istre, a to je Ćićarija na samom sjeveru Istre koja graniči sa Slovenijom, ali je zbog loše prometne infrastrukture, granice i radnog vremena graničnih prijelaza do 22 sata, zapostavljena. Kada uđemo u Schengenski prostor i granice koje dijele dvije prijateljske zemlje više ne bude, dolazi vrijeme za njenu revitalizaciju. Osim toga, sjever Istre treba se i prometno bolje povezati. Svjedoci smo velikih infrastrukturnih cestovnih projekata na spajanju Istarskog ipsilona s Rijekom u punom profilu autoceste što će se dogoditi 2024. godine. Taj moment i ulazak u Schengenski prostor treba iskoristiti za pokretanje inicijative za spajanje tri velike europske luke Rijeka, Koper i Trst i to autocestom kroz tunel Učka. Prijašnjih godina kao buzetski gradski vijećnik ukazivao sam na nužnost tog projekta i predložio da se radi spoj ipsilona od čvora Lupoglav i čvora Črni Kal u Sloveniji čija bi trasa išla dijelom općina Lupoglav i Lanišće, Grada Buzeta i Kopra. Time bi Ćićarija dobila na još većoj atraktivnosti i prometnoj povezanosti što bi osim gospodarskog napretke sjevera Istre zasigurno dovelo do revitalizacije sada napuštenih sela Ćićarije. Ovim putem i javno pozivam naše euro parlamentarce, a posebno Valtera Flega koji je moj sugrađanin, da podrže tu inicijativu i uvrste spoj Lupoglav-Črni Kal u koridor transeuropske prometne mreže, zaključio je Mrvoš.

Kako sam aktivan i na tržištu nekretnina u Dubaiju i Abu Dhabiju u Ujedinjenim Arapskim Emiratima, imam mogućnost iz prve ruke uvjeriti se u cijene, standarde i kvalitetu nekretnina i usporediti sa Hrvatskom. Zaključak je da su cijene nekretnina na jadranskoj obali i u Zagrebu premašile cijene u Dubaiju i Abu Dhabiju što je potaklo moje klijente da im Dubai i Abu Dhabi budu nove destinacije za ulaganje zbog bržeg povrata investicije, puno dinamičnijeg tržišta, lifestyla... Za primjer mogu navesti stan u Abu Dhabiju koji je na početku izgradnje i čija je cijena 4.600 eura po četvornom metru u što je uključen kompletni namještaj i oprema. Sama lokacija je uz golf terenu i u neposrednoj blizini Ferarri Worlda, Staze Formule 1, Waterworld i ostalih atrakcija. U Dubaiju radim na projektu prodaje soba u plutajućem Kempinski hotelu gdje se garantira povrat investicije od 7 posto neto godišnje i tako narednih 25 godina, a pritom svake godine možete koristiti svoju sobu 14 dana, besplatno, prenijet će Vlatko Mrvoš trendove na tržištu nekretnina u Ujedinjenim Arapskim Emiratima.

GLAS ISTRE, 9. 12. 2022.
Piše Gordana ČALIĆ ŠVERKO