NOVI ZAKON O POSREDOVANJU U PROMETU NEKRETNINA12.07.2026. 11:06

Donosi li srpanj 2026. potpunu profesionalizaciju i veću sigurnost na tržištu?

Tržište nekretnina u Republici Hrvatskoj prolazi kroz najznačajnije regulatorne promjene u posljednjih nekoliko godina. Hrvatski sabor donio je 19. lipnja 2026. novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina, objavljen u Narodnim novinama br. 69/2026, koji je stupio na snagu 7. srpnja 2026. Zakon donosi stroža pravila rada, viši stupanj profesionalizacije, naprednu digitalizaciju te znatno veću zaštitu potrošača.

Cilj ovog zakonskog rješenja je jasan: eliminacija nelojalne konkurencije, suzbijanje sive ekonomije te stvaranje transparentnog i pravno sigurnog okruženja za sve sudionike u kupoprodajnim procesima.

Kao agencija koja već više od dva desetljeća posluje prema najvišim profesionalnim standardima u Hrvatskoj i inozemstvu, možemo zaključiti da se za sve posrednike koji su se pridržavali prijašnjeg zakona o posredovanju u prometu nekretnina i kodeksa etike, ništa bitno neće promijeniti. U nastavku vam donosimo pregled ključnih novosti i obveza koje su stupile na snagu 7. 7. 2026.

1. Profesionalizacija struke i stroži status agenata

Zakon postavlja visoke standarde za obavljanje agencijskog posla, s ciljem da klijente zastupaju isključivo stručne i potpuno posvećene osobe:

• Stručna sprema i ispit: Svaki agent mora imati završenu najmanje srednju stručnu spremu (ili preddiplomski sveučilišni odnosno stručni studij) te položen stručni ispit koji provodi Hrvatska gospodarska komora (HGK).
• Upis u Imenik i rad za samo jednog posrednika: Agent obvezno mora biti upisan u Imenik agenata koji vodi HGK te poslove posredovanja može obavljati isključivo na temelju ugovora o radu, i to samo s JEDNIM posrednikom (agencijom). Agent ne smije u istom razdoblju raditi za više posrednika niti pružati usluge istovjetne ili slične posredovanju mimo svog posrednika.
• Obvezan agent na puno radno vrijeme: Svaki posrednik (agencija ili obrt) mora imati u radnom odnosu na puno radno vrijeme najmanje jednog stručno osposobljenog agenta. Za ostale agente Zakon propisuje obvezan ugovor o radu, ali ne izričito i puno radno vrijeme.
• Etičko poslovanje: HGK, na prijedlog Udruženja poslovanja nekretninama i uz prethodnu suglasnost Ministarstva, donosi opći akt o etičkom poslovanju posrednika, čijih su se odredbi dužni pridržavati svi posrednici i agenti. Nadzor nad njegovom provedbom provodi HGK.
• Dobar ugled: Posrednik, njegovi zakonski zastupnici, vlasnici i osnivači moraju imati dobar ugled. Dobar ugled nema onaj protiv koga se vodi kazneni postupak ili je pravomoćno osuđen za zakonom točno pobrojana kaznena djela – prije svega financijska i gospodarska (pranje novca, financiranje terorizma, utaja poreza, gospodarske prijevare, krivotvorenja i sl.). Gubitak dobrog ugleda razlog je za ukidanje rješenja i brisanje iz Registra.

2. Kraj modelu "vanjskih suradnika" u posredovanju

Jedna od najvažnijih promjena odnosi se na status agenata. Dosadašnja praksa u kojoj su agencije angažirale agente kao vanjske suradnike (primjerice preko njihovih paušalnih obrta) za agente više nije moguća:

• Obvezan ugovor o radu: Zakon izričito propisuje da agent poslove posredovanja može obavljati samo na temelju ugovora o radu sklopljenog s jednim posrednikom. Agent koji obavlja poslove posredovanja za više posrednika ili bez upisa u Imenik čini prekršaj i briše se iz Imenika.
• Obrt kao posrednik: Obrt i dalje može biti registriran kao posrednik, ali kao i svaki drugi posrednik mora imati najmanje jednog agenta prijavljenog na puno radno vrijeme, što se dokazuje elektroničkim zapisom Hrvatskog zavoda za mirovinsko osiguranje.
• Napomena o poreznom nadzoru: Neovisno o ovom Zakonu, Porezna uprava u okviru općih poreznih propisa provodi nadzor obilježja nesamostalnog rada (tzv. Upitnik NR). Angažmani koji formalno izgledaju kao suradnja s obrtom, a u stvarnosti imaju obilježja klasičnog zaposlenja, mogu u poreznom postupku biti prekvalificirani u nesamostalni rad uz obračun pripadajućih doprinosa. Važno je naglasiti da to nije odredba ovog Zakona, nego postojeće porezne regulative i prakse.

3. Digitalizacija i brža administracija putem sustava START Plus

U sklopu modernizacije javne uprave, cjelokupni postupak upisa seli se u digitalnu sferu:

• Zahtjevi za izdavanje rješenja za obavljanje djelatnosti posredovanja te za upis agenata u Imenik podnose se Ministarstvu isključivo elektronički, putem e-usluge START Plus kojoj se pristupa preko sustava e-Građani, uz vjerodajnicu srednje razine sigurnosti.
• Ministarstvo dio dokumentacije (npr. potvrdu o položenom stručnom ispitu) dohvaća automatizirano iz službenih evidencija, čime se postupak ubrzava i smanjuje administrativno opterećenje.
• Ažuriranje podataka u roku od 30 dana: Posrednici i agenti dužni su svaku promjenu podataka prijaviti HGK-u u roku od 30 dana od nastanka promjene.
• Godišnje dokazivanje uvjeta: Posrednik je dužan jednom godišnje HGK-u dostaviti dokumentaciju kojom dokazuje da i dalje ispunjava uvjete. Ako to ne učini, Ministarstvo donosi rješenje o ukidanju rješenja, nakon čega ga HGK briše iz Registra.
• Prijelazni rok: Agenti s postojećim rješenjima imaju rok od 30 dana od stupanja Zakona na snagu (7. 7. 2026.) za dostavu dokumentacije kojom dokazuju da i dalje ispunjavaju uvjete za upis u Imenik; tko dokumentaciju ne dostavi, briše se iz Imenika.

4. Stroga pravila oglašavanja i standardi poslovnog prostora

Zakon staje na kraj neprovjerenom oglašavanju nekretnina:

• Obvezan ugovor za oglašavanje: Oglašavanje nekretnine nije dopušteno bez prethodno sklopljenog ugovora o posredovanju s vlasnikom nekretnine.
• Transparentnost oglasa: Svaki oglas obvezno mora sadržavati tvrtku i adresu sjedišta posrednika te adrese poslovnica (ili poveznicu na njih).
• Uvjeti za poslovni prostor: Posrednik mora poslovati u prostoru primjerenom za uredsko poslovanje, koji je u cijelosti odvojen od prostora drugih namjena, te mora imati izdvojeni prostor za povjerljive razgovore s klijentima. Podružnice i izdvojeni pogoni izvan sjedišta moraju biti prijavljeni u zahtjevu Ministarstvu.

5. Nova pravila naplate posredničke naknade

Jedno od najčešćih pitanja na tržištu – naplata agencijske provizije – sada je precizno definirano:

• Pravo na naknadu: Posrednik stječe pravo na naknadu tek nakon sklapanja ugovora (glavnog ugovora o kupoprodaji ili najmu) za koji je posredovao, osim ako je ugovorom o posredovanju ugovoreno da to pravo nastaje već sklapanjem predugovora.
• Zabrana avansnog plaćanja: Strogo je zabranjeno zahtijevati djelomično ili potpuno plaćanje posredničke naknade unaprijed, prije sklapanja ugovora odnosno predugovora.
• Zabrana naplate od strane bez ugovora: Posrednik ne smije naplatiti naknadu od treće osobe (kupca, najmoprimca) koja s njim nije sklopila ugovor o posredovanju.
• Naplata od obje strane pod strogim limitom: Posrednik može naplatiti naknadu i od prodavatelja i od kupca samo ako sa svakom stranom ima sklopljen zaseban ugovor o posredovanju. Ukupan zbroj obiju naknada za istu nekretninu ne smije prelaziti najviši iznos određen važećim cjenikom u trenutku sklapanja ugovora.
• Kad plaća samo jedna strana: Ako posrednik ima ugovore s obje strane, a ugovoreno je da naknadu plaća samo jedna od njih, toj strani smije naplatiti najviše polovicu iznosa naknade određene važećim cjenikom.

Pravni vodič za kupce i prodavatelje: Upoznajte svoja prava

Novi zakon stavlja snažan naglasak na zaštitu potrošača:

• Razgled nekretnine bez ugovorne obveze: Agencije više ne smiju uvjetovati razgledavanje nekretnine sklapanjem ugovora o posredovanju. Prilikom razgleda potpisuje se isključivo Potvrda o razgledavanju nekretnine, kojom agent dokazuje nalogodavcu da je pokazao nekretninu. Potvrda se ne smatra ugovorom o posredovanju i ne smije sadržavati nikakve odredbe o plaćanju posredničke naknade za potpisnika.
• Transparentni troškovi i cjenik: Važeći cjenik agencije, s naznačenim datumom, obvezni je sastavni dio ugovora o posredovanju. Agencija je dužna prije potpisivanja pisanim putem upoznati ugovorne strane s visinom pojedinačnih naknada i njihovim ukupnim iznosom.
• Drastično veća financijska sigurnost (police osiguranja): Zakon propisuje obvezno osiguranje od profesionalne odgovornosti s minimalnim pokrićima od:
  • 100.000 € po jednom štetnom događaju,
  • 300.000 € za sve odštetne zahtjeve tijekom jedne osiguravateljske godine.
• Zaštita agencija od zlouporaba: Zakon ravnopravno štiti i posrednike. Ako nalogodavac nakon prestanka ugovora o posredovanju sklopi pravni posao koji je izravna posljedica posrednikova djelovanja prije prestanka ugovora (primjerice, čekanjem isteka ugovora kako bi posao sklopio izravno), dužan je posredniku platiti punu ugovorenu naknadu.

Inspekcijski nadzor i rigorozne kazne

Provedbu Zakona nadziru tržišni inspektori Državnog inspektorata Republike Hrvatske (DIRH), a upravni nadzor provodi Ministarstvo:

• Za većinu prekršaja (oglašavanje bez ugovora, uvjetovanje razgleda, nevođenje evidencije, neprimjeren prostor, prekoračenje limita naknade i sl.) propisane su kazne od 3.000 do 6.000 eura za posrednika te od 1.000 do 3.000 eura za odgovornu osobu.
• Za najteže prekršaje – obavljanje djelatnosti bez rješenja Ministarstva ili prestanak ispunjavanja zakonskih uvjeta – kazne za posrednika iznose od 15.000 do 30.000 eura, uz izravnu mjeru zabrane daljnjeg obavljanja djelatnosti, koja se izvršava i pečaćenjem poslovnih prostorija.
• Za agente – fizičke osobe propisane su kazne od 3.000 do 6.000 eura (rad bez upisa u Imenik, rad za više posrednika, neprijavljivanje promjena).

Zaključak: Kako sigurno poslovati?

Donošenje novog Zakona o posredovanju u prometu nekretnina predstavlja prekretnicu koja će dugoročno očistiti tržište od neprofesionalnih pojedinaca i osigurati europski standard poslovanja. Građanima i investitorima savjetuje se da prije stupanja u bilo kakav poslovni odnos obvezno provjere posrednika u službenom, javno dostupnom Registru i Imeniku koje vodi HGK.

Agencija PROAGENT d.o.o. u potpunosti posluje usklađeno sa svim zakonskim propisima Republike Hrvatske i međunarodnim standardima. Naš agent upisan je u Imenik HGK-a, visoke police osiguranja te transparentni ugovorni odnosi jamac su sigurnosti vaše investicije.

Vlatko Mrvoš

Izvori: Zakon o posredovanju u prometu nekretnina (NN 69/2026); Ministarstvo gospodarstva Republike Hrvatske